Gli interventi di manutenzione ordinaria sono quelli necessari a mantenere efficienti le parti comuni di un edificio in condominio. La legge italiana con l’art. 3, 1° comma lettera a) del D.P.R. n. 380/2001 definisce le opere di manutenzione ordinaria come <<quegli interventi volti alla riparazione, al rinnovamento e alla sostituzione delle finiture degli edifici, nonché quelli necessari ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti>>.
La nozione di manutenzione ordinaria è stata poi ampliata in riferimento anche agli impianti posti all’interno degli stabili con la specificazione che questi interventi sono volti a <<contenere il degrado normale d’uso, nonché a far fronte a eventi accidentali che comportano la necessità di primi interventi, che comunque non modificano la struttura dell’impianto su cui si interviene o la sua destinazione d’uso secondo le prescrizioni previste dalla normativa tecnica vigente e dal libretto di uso e manutenzione del costruttore>>.
Di seguito si riportano i principali interventi che si possono classificare come interventi la manutenzione ordinaria:
-il rinnovamento, riparazione, sostituzione delle finiture degli edifici;
-integrazione o efficientamento degli impianti tecnologici esistenti;
-la tinteggiatura di pareti e soffitti, infissi esterni ed interni;
-sostituzione grondaie e pluviali;
-rifacimento di intonaci interni;
-verniciatura porte garage;
-impermeabilizzazione di tetti e terrazze;
-revisione camini e impianti per l’estrazione dei fumi;
-sostituzione di elementi tecnologici obsoleti per ascensori;
-riparazione ringhiere e parapetti;
-sostituzione di infissi e persiane, mantenendo lo stile delle precedenti.
Manutenzione straordinaria
Secondo il citato D.P.R. n. 380/01, <<la manutenzione straordinaria rappresenta l’insieme degli interventi particolarmente incisivi, ovvero, gli interventi riguardanti anche modifiche necessarie a rinnovare e/o sostituire parti anche strutturali degli edifici, ovvero per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici e financo quelli riguardanti variazione delle superfici delle singole unità immobiliari a volume e destinazione dell’edificio invariata>>.
La manutenzione straordinaria degli impianti è tale quando necessitano interventi differenti da quelli classificati ordinari. In realtà nella manutenzione di un condominio è straordinario tutto ciò che non rientra nelle scadenzate attività di manutenzione e conservazione delle parti comuni; ciò sta a significare che un intervento che è definito dalla legge ordinario, ad esempio come la tinteggiatura delle facciate del fabbricato, si trasforma, per il condominio, in un intervento straordinario.
I lavori di manutenzione straordinaria si dividono in opere esterne e opere interne.
Lavori su opere esterne riguardano:
-rifacimento di intonaci esterni;
-realizzazione di nuove luci e pensiline sulle facciate;
-realizzazione di opere di protezione in ferro, recinzioni, muri di cinta;
-realizzazione di cortili e giardini, opere di piantumazione di alberi;
-sostituzione di infissi e loro accessori esterni con altri modelli di forme, misure e/o materiali diversi.
I lavori su opere interne riguardano:
-lavori su opere strutturali di pertinenza;
-lavori di consolidamento statico delle strutture dell’edificio;
-lavori per il rifacimento dei solai di copertura;
-lavori per il rifacimento delle scale;
-lavori di sostituzione sanitari e ristrutturazione di servizi igienico-sanitari;
-lavori di rifacimento o modifica totale degli impianti;
-Lavori per l’installazione di pannelli solari e/o fotovoltaici;
-lavori di sostituzione di tramezzi interni;
-lavori per l’installazione degli ascensori e delle scale di sicurezza;
-lavori di miglioramento dell’isolamento termico e del risparmio energetico.